Afianzamiento de cantidades a cuenta
El seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta, es una modalidad dentro de los seguros de caución, en la que la persona física o jurídica que tiene como actividad principal la promoción de viviendas es el tomador del seguro y los asegurados son los compradores de estas viviendas.
Los riesgos objeto de cobertura de modalidad de seguro deben considerarse grandes riesgos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
Todas las personas físicas o jurídicas que se dedican a la promoción de viviendas, trasteros vinculados a garajes o a estas propias viviendas, ya sean a precio tasado, de protección oficial o de renta libre, deben de contratar obligatoriamente el seguro de afianzamiento (AFCA) Afianzamiento de cantidades anticipadas, según determina la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Éstos, deberán suscribir una póliza de seguro de caución que garantice a los compradores que las cantidades que van a entregar a los Promotores, (con anterioridad a la entrega de las viviendas, trasteros y garajes), les van a ser devueltas en caso de que la construcción no se inicie o que no llegue a buen fin en plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, el riesgo que la compañía asume con este seguro es que las obras de las viviendas no se inicien, o si ya han sido iniciadas no lleguen a terminarse, o no se entreguen en los plazos estipulados en los contratos de compra-venta por causas imputables al promotor.
Mercado al que va dirigido
El seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta va dirigido al aseguramiento de obras de edificación destinadas a la construcción de viviendas.
Clases de promotores
Principalmente existen dos tipos:
- Promotor: la inmobiliaria que a veces también puede ser la propia constructora. Esta figura suele ser el propietario del terreno y el encargado de gestionar el proyecto.
- Cooperativa de viviendas: asociación de personas que se asocian en régimen de cooperativa / comunidad de bienes para que la vivienda les salga más barata. A través siempre de una empresa gestora, podrán gestionar el proyecto en gran medida.
¿Qué cubre?
El seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta protege a los compradores de las viviendas, frente a las obligaciones (la entrega de la vivienda para la que el asegurado haya entregado estas cantidades de forma anticipada) del tomador del seguro, es decir el promotor. Estas obligaciones por su puesto han sido pactadas mediante contrato previamente por ambas partes.
Las cantidades que de forma anticipada ha entregado el comprador de una promoción de viviendas deben de ser ingresadas por el promotor en una cuenta especial y siempre separados de otros fondos de los que el promotor sea titular.
La cantidad a garantizar es la que figure en cada contrato de compraventa como cantidad entregada o a entregar por el comprador al promotor.
Quedarán excluidas en el seguro de afianzamiento las cantidades a entregar a la firma de escritura y entrega de llaves, así como la parte que corresponda, en su caso, al préstamo hipotecario. Esta cantidad se verá incrementada por el IVA y por el interés legal correspondiente, de acuerdo con lo establecido en las leyes vigentes.
El PROMOTOR que cobre de manera anticipada estas cantidades de los fondos del propietario de la vivienda tiene la obligación de contratar el seguro de afianzamiento.
¿Cómo funciona?
El seguro obligatorio de afianzamiento nace con su emisión. El efecto del seguro es duradero desde la fecha de entrega de la primera cantidad anticipada al promotor, conforme a lo que se haya convenido en el contrato de compra-venta. Estará en vigor hasta la obtención de documentación legal que permita realizar la entrega de la vivienda.
Se procede al estudio del riesgo
El estudio del riesgo en el seguro de afianzamiento se efectuará por cada promoción que realice el promotor que solicita el riesgo.
Para poder realizar dicho estudio hay que entrar de forma ineludible el formulario de solicitud total y correctamente cumplimentado y firmado por el tomador, y acompañarlo de la documentación indicada en el mismo.
En caso de resultar favorable, se comunicará mediante la propia oferta del seguro de afianzamiento y sus condiciones.
Pólizas individuales
En las pólizas individuales se hacen necesarios los siguientes datos:
- La tasa de la prima
- La prima de riesgo
- La fecha de vencimiento
- El nombre del asegurado, que es, en definitiva, el comprador de la vivienda.
- El capital asegurado al comprador.
- La vivienda que se asegura de forma anticipada con el seguro de afianzamiento.
- El número de cuenta especial donde se deben realizar los ingresos correspondientes a los anticipos de los compradores de las viviendas.
¿Qué duración o vigencia tiene el seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta?
El seguro de afianzamiento estará en vigor desde la fecha de emisión de las pólizas individuales, aunque tomen efecto desde la fecha de entrega de las cantidades anticipadas conforme a lo que se haya acordado entre las partes en el contrato de compraventa.
Esto será así hasta la fecha de obtención de la cédula de calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial, en el caso de viviendas de renta libre será la licencia de primera ocupación y la puesta en disposición de la vivienda al comprador.
¿Y si quiero cancelar el riesgo de la promoción?
Resultará imprescindible tener los documentos citados anteriormente para poder cancelar el riesgo de la promoción.
La fecha de cancelación del seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta será la de la fecha de emisión de los documentos indicados, y con esa fecha se cancelarán todas las pólizas individuales correspondientes a la promoción objeto del seguro.
Las primas
La prima de riesgo se genera en la emisión de las pólizas individuales. Esta prima de riesgo es calculada a la tasa equivalente anual sobre el total de anticipos que ha previsto recibir el tomador del seguro de afianzamiento durante la promoción de viviendas, habiéndoles aumentado siempre, el interés legal e IVA.
Llegada la fecha de cancelación del riesgo si la hubiese, se regularizará la prima de riesgo con extornos de prima, si esta fecha de cancelación es anterior al vencimiento previsto en la póliza.
Si la fecha es posterior se regularizará con recibos de prima y en función de los anticipos que haya recibido el tomador del seguro.